本发明公开了一种基于收益还原法的房地产估价方法，分为六个步骤：假设前提、计算净收益、确定收益年期、报酬率、净收益逐年增长率、收益价格的确定；假设估价对象对外出租，收益年期为有限年，估价对象在有限年期内出租率，可出租面积为总建筑面积的百分比，计算商业办公用房市场平均租金上升或下降价格，较上年同期上升或下降百分比，年整体市场空置率环比上升或下降幅度；根据各地同类房地产租赁市场近5年来的租金行情走势分析，采用长期趋势法预期未来，估价对象在未来几年内净收益取逐年递增的百分比，之后净收益保持不变；当前的房产收益价格根据市场比较法求得。本发明降低误差率，方便快捷，提高效率，且线上方法更加利于存储。